Inchiriere cu bucluc sau tentativa de inselaciune?

In anul 2006 am incheiat un contract de inchiriere pentru 5 ani cu o societate comerciala . Obiectul contractului este o parte din apartamentul meu ,proprietate personala , cam de 40 mp , parte pe care firma si-a amenajat-o asa cum a dorit (cealalta parte o folosesc eu ca locuinta). Pentru ca firma a facut investitii am stabilit chiria la 150 de euro (mult mai mica in raport de pretul zonei si de suprafata).
Contractul a fost intocmit de avocatul lor (nu la notariat!) dar a fost inregistrat la Admin Financiara.

Problema e ca ei din luna octombrie 2009 s-au scos de la intretinere , nu mai vin decat foarte rar pe la apartament si pastreaza lucruri acolo. Au facturi neachitate la lumina si intretinere insumand cam 3400 ron, facturile le-am platit eu dar nu mi-am recuperat banii, asa cum scrie in contract. Nici chirie nu am mai primit de 2 luni. Contractul expira in noiembrie si ma gandesc cu groaza cum voi sustine in continuare aceste cheltuieli , mai ales ca tin si o lumina permanent deschisa acolo iar la intretinere administratorul le trece o persoana chiar daca nu locuiesc , ca asa e regula la noi in bloc.
Mai mult decat atat , tabloul electric e in partea lor de apartament si cand sare siguranta la mine stau zile intregi pe intuneric pana vin ei sa puna siguranta. Cand i-am anuntat ca vine un electrician sa-mi modifice tabloul (ca sa nu mai depind de prezenta lor), pur si simplu si-au batut joc de mine: au zis ca vin dar n-au venit si a trebuit sa mai si platesc degeaba electricianul.
Am bagat gaze in apartament , am solicitat 2 focuri de gaze sa pun si la ei si n-au vrut sa permita instalatorului sa introduca teava , desi au fost anuntati din timp pe motiv ca “arata urat!”.

Trebuie sa mai spun ca necazurile mele cu ei au inceput in 2008 cand , profitand de situatia mea materiala precara mi-au facut o oferta de cumparare a partii lor de apartament. Pe moment acceptasem teoretic , chiar am facut dezmembrarea apartamentului si inscrierea in cartea funciara ca loturi diferite , dar cand a fost sa mergem mai departe mi-au spus ca de fapt imi vor plati un avans (vreo 15.000 Euro parca )si restul de bani mi-l vor achita sub forma ca imi doneaza masina (un Tico ruginit pe care si-l autoevaluasera la 5000 de Euro) ,o casa la tara , fara drum de acces , probabil tot vreo proprietate de-a lor nevandabila si eventual niste rate. Evident ca nu am acceptat (spre norocul meu nu am semnat nimic) .
Anul trecut cand le-am pus in vedere sa-si achite intretinerea mi-au spus ca de fapt ei nici nu trebuie sa plateasca nimic , ba sa le si zugravesc eu (au avut o mica infiltrare de apa pe un perete) , si daca nu ma port frumos cu ei o sa ajung si in strada , fiindca ei au investit 16.000 de euro in casa mea si daca nu le dau banii la sfarsitul contractului o sa le ramana lor casa !!!!
Adica eu le-am fixat o chirie la 1/3 din pretul pietii ca sa-si amortizeze ei investitia in 5 ani si mai vor si 16.000 de euro ,. “bonus” la sfarsitul contractului . Ca sa nu mai spun ca ne-am inteles sa renoveze de aproximativ 3000 de euro , dar e adevarat , stiu de la muncitori si de la partenerul de afaceri ca au cheltuit cam 5000 de euro. Si asta nu este tot : nu mi-au aratat nici pana in ziua de azi nici o chitanta !!!! Mi le vor arata la finele contractului , adica atunci cand nu voi mai putea cere nici o expertiza contabila (ca se caseaza anumite documente primare), ei fiind liberi sa “fabrice” chitante de cati bani vor sa stoarca de la mine.Acesta este aspectul care mie imi miroase a tentative de inselaciune .
In aceste conditii am citit cat am putut pe forum despre astfel de “povesti” triste si am decis sa nu merg direct pe o actiune in evacuare deoarece dureaza si mult si mai ales e foarte costisitoare cand se ajunge la executarea silita (onaorariul executorului , termenele…etc) . Am facut deja acesti pasi :
1. trimis notificare pentru negociere chirie (au venit dar au tipat si amenintat asa ca nu s-a putut negocia nimic)
2. trimis notificare sa achite debitele (facturi lumina , intretinere si chiria restanta ), detaliate , cu sume clare si data facturii
3. trimis notificare prin care ii anunt ca daca nu achita debitele pana in data de 16 iulie se fac vinovati de incalcarea contractului de inchiriere si ca imi rezerv dreptul de al denunta unilateral
Toate au fost primite , (am confirmare de la posta!) dar nu am primit nimic si termenul a expirat.

De aici eu nu mai stiu cum e mai bine de facut si va rog mult sa ma ajutati , fiindca este inadmisibil ca sa fie atat de usor ca un proprietar sa se transforme automat in victima de catre un chirias cu intentii ascunse.Nici nu mai spun ca in 2006 aceasta chirie de 150 euro imi era singua sursa de venit, avand si un minor in intretinere.

Deci doresc sa va intreb asa:
- cum sa fac documentul de reziliere a contractului (ce titlu , exista un model?, se face la notariat? Se poate face de catre mine si apoi cere o actiune in constatare?)
- pentru sumele datorate de catre firma mie , am dreptul sa fac “somatie de plata”? sau asta e valabila numai intre 2 firme?
- Daca se va ajunge la evacuare (dupa ce reziliez contractul), ei pe aceasta perioada imi datoreaza chirie?
- Pot sa ii oblig cumva sa imi lase acces in apartament pentru a se muta contorul si tabloul electric in exterior , precum si terminarea lucrarii la gaze? (Am povestit ca i-am mai anuntat , au zis ca vin si n-au venit….ce sa fac sa nu se mai repete?)

In contract scrie asa:
Art.4 “ […] locatorul va asigura conditiile de lumina,caldura,electricitate si apa , urmand ca chiriasul sa achite contravaloarea lor catre locator conform facturilor emise de furnizor catre acesta.

(Am platit facturile si nu mi-amrecuperat banii de la ei desi i-am notificat!!!)

Art.9 “Chiriasul nu va modifica spatial fara consimtamantul prealabil al prezentului locator.Acesta seobliga sa accepte schimbarile de design la care se va proceda in scopul realizarii standardelor ce se impun pt. desfasurarea activitatii chiriasului”

(da,le-am spus verbal ca pot desfiinta o usa , ca pot sa puna tavan fals , sa-si faca arteziana si sa varuiasca cum vor ei , dar in limita a 3-5000 de euro! ; si nu am semnat nici un fel de deviz si nu am vazut nici o chitanta si nici o firma autorizata)

Art13” Daca prezentul locator nu indeplineste oricare din obligatiile ce-i revin potrivit prezentului contract , chiriasul trebuie sa-l anunte in scris de neindeplinirea obligatiilor contractuale.Daca prezentul locator nu-si indeplineste aceste obligatii in termen de 5 zile de la primirea anuntului scris, chiriasul poate considera aceasta o incalcare a contractului.Daca prezentul locator incalca contractul de inchiriere, chiriasului I se vor acorda pierderile suferitede afacerea sa pana la finele contractului precum si contravaloarea investitiei sale in acest spatiu;la doleanta chiriasului, acesta poate inceta inchirierea si elibera spatiul.
La finele contractului , locatorul trebuie sa redea cheltuielile inregistrate prin investitia in bunul imobil ce au fost facute de chirias in scopul schimbarii destinatiei initiale si care vor ramane in continuare in beneficiu locatorului ori noului chirias , care va reda conventional investitia.

(ne-am inteles ca investitia sa se amortizeze prin chiria sub pretul pietii !!! fraza din contract pe care n-am inteles-o atunci si am cerut explicatii mi s-a spus ca e de la un alt contract si ca n-au avut timp s-o modifice in calculator!!!!)

Daca chiriasul nu plateste chiria sau orice alta suma de bani datorata prezentului locator , locatorul trebuie sa ii anunte inscris neplata.
(am facut-o)
Daca chiriasul nu plateste prezentului locator in termen de 15 zile de la primirea notificarii , atunci prezentul locator poate considera aceasta o incalcare a contractului de inchiriere.
Daca chiriasul incalca contractul de inchiriere , prezentul locator poate sa puna capat contractului de inchiriere si sa reintre in posesia spatiului.Chiriasul va plati locatorului o suma egala cu balanta chiriei pentru restul termenului de durata a contractului de inchiriere.
Chiriasul va plati de asemenea ,prezentului locatororice alta suma de bani pe care o datoreaza..

Daca scrie negru pe alb in contract ca prin nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias locatorul poate pune capat contractului si sa reintre in posesia spatiului , nu s-ar putea sa solicit instantei investirea cu putere executorie a prezentului contract? Si apoi sa merg direct la executor pt. evacuare?

Imi cer scuze ca am scris atat de mult , dar am dorit sa expun problema cat mai fidel , cu toate implicatiile. Sper ca cineva ma poate ajuta si va multumesc anticipat.